আমেরিকায় বাড়ি কেনার নতুন নিয়ম, লাভবান হবেন ক্রেতা-বিক্রেতা উভয়ই

এখন থেকে আমেরিকায় বসবাসরকারী নাগরিকরা চাইলেই বাড়ি কিনতে রিয়েলটরদের নিয়োগ দিতে পারবেন না। বরং এর বদলে বাড়ি বা বাসা কিনতে আগ্রহী ব্যক্তিরা চুক্তি করে তার একজন এজেন্ট নিয়োগ করবেন।
আমেরিকায় বাসা-বাড়ি কেনায় এমন নতুন নিয়ম চালু করা হয়েছে। ১৭ আগস্ট থেকে নতুন নিয়ম চালু হওয়ার কারণে এখন থেকে যিনি বাড়ি বিক্রি করবেন এবং বাড়ি কিনবেন, তারা দুজনই এজেন্ট নিয়োগ করবেন। বাড়ি বিক্রেতা তার এজেন্টকে কমিশন দেবেন আর ক্রেতা নিজে চুক্তি করে তার এজেন্ট নেবেন। চুক্তিতে সবকিছু লেখা থাকবে, সেই অনুযায়ী কাজ হবে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী এখন চাইলেই ক্রেতা যেকোনো রিয়েলটরকে যখন-তখন নিয়োগ করতে পারবেন না। বাড়ি বা বাসা কিনতে আগ্রহী ব্যক্তিরা চুক্তি করে তার একজন এজেন্ট নিয়োগ করবেন। যিনি তার বাসা-বাড়ি কেনার ব্যাপারে প্রয়োজনীয় সব সহযোগিতা করবেন। বাসা দেখাবেন। এ জন্য ক্রেতা তার এজেন্টকে কমিশন দেবেন। এই কমিশন কত শতাংশ হবে, তা তারা আলোচনা করেই ঠিক করবেন। আগে নিয়ম ছিল বাড়ি বিক্রেতারা এজেন্টকে কমিশন দিতেন। বাড়ি বিক্রেতা এজেন্টের সঙ্গে চুক্তি কমিশন পেতেন। এ কমিশন সবোর্চ্চ ৬ শতাংশ পর্যন্ত হতো। আগের ওই চুক্তি অনুযায়ী রিয়েলটর যদি সেলারের এজেন্ট বায়ারেরও এজেন্ট হতেন, সে ক্ষেত্রে এই কমিশন ভাগাভাগি হতো। আর বায়ার আলাদা এজেন্ট নিলে সেলারের এজেন্টের সঙ্গে কমিশন ভাগাভাগি হতো। এখন সেই নিয়ম পরিবর্তন হচ্ছে।
এ বিষয়ে একজন আবাসন খাত ব্যবসায়ীরা বলেন, নতুন নিয়ম অনেকটা সহজতর হবে যারা বাড়ি কিনতে চাইছেন তাদের জন্য। কেননা নিউইয়র্কে এখন থেকে যারা বাড়ি কিংবা বাসা কিনবেন, তারা নিজেরা তাদের একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার অথবা একজন ব্রোকার এজেন্ট নেবেন। সেই ব্রোকার এজেন্ট তার পক্ষে কাজ করবেন। এ জন্য তাকে কমিশন দিতে হবে। এই কমিশনের পরিমাণ কত হবে, সেটাও আলোচনা করেই ঠিক করতে হবে। তবে কমিশন কমপক্ষে ২ শতাংশ হতে হবে। এতে করে বায়ারের পক্ষে এখন থেকে একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার অথবা সম্ভাব্য ক্রেতা চাইলে একজন রিয়েলটরকে একজন ব্রোকার এজেন্ট থাকবেন। একজন তার বাসা বা বাড়ি কেনার জন্য নিয়োগ করবেন। এই নিয়োগ হতে পারে এক মাস থেকে দুই বছর পর্যন্ত। এই সময়ে ওই বায়ারের সঙ্গেও রিয়েলটর ও বায়ার কাজ রাখবেন না।
তারা আরোও বলছেন, নতুন যে নিয়ম করা হয়েছে, সেটি বায়ারের জন্য ভালো হবে। এতে করে একজন বায়ারের একটি বাসা বা বাড়ি কেনার জন্য তার রিয়েল এস্টেট ব্রোকার অথবা একজন ব্রোকার এজেন্ট বায়ারের স্বার্থে কাজ করবেন। ওই বাড়িতে বা বাসায় কোনো সমস্যা থাকলে সেটি তিনি চিহ্নিত করবেন। বাড়ির বা বাসার মালিকের কাছ থেকে ওই সমস্যার জন্য দাম কমানোর কোনো সুযোগ থাকলে সেটি কমাবেন অথবা কোনো কিছু ভাঙা থাকলে সেটিও বলবেন। এ জন্য ক্ষতিপূরণ নেবেন। আগে এই জবাবদিহি তেমন ছিল না। ফলে একজন ক্রেতা তার এজেন্টকে কিছু কমিশন দিলেও বলা যায়, এটা ভালো হবে। তিনি অন্তত ঠকবেন না। এক্সক্লুসিভ বায়ার রিপ্রেজেন্টেশন এগ্রিমেন্টের মধ্যে লিখিত চুক্তিতে বলা হয়েছে, ব্রোকার্স রেসপনসিবিলিটিস, ব্রোকার ফ্রি সেলার পেমেন্ট থ্রো অফার, এগ্রিমেন্টের সময়সীমা, প্রপার্টিজের বিবরণ, এজেন্সি ডিক্লোজার, বায়ার রেসপনসিবিলিটিজ, প্রটেনশিয়াল ফর ডুয়েল এজেন্সি, অ্যাডভাইস অন টেকনিক্যাল ম্যাটার্স, ফেয়ার হাউজিং, আদার প্রটেনশিয়াল বায়ার্স, হোম ইক্যুইটি থেস্ট প্রিভেনশন অ্যাক্ট, অডিও ভিডিও ডিসপুট-এসব বিষয় উল্লেখ করে সেখানে রেকর্ডিং, এডিশনাল টার্মস, প্রটেনশিয়াল বায়ার সাইন করবেন, এরপর ব্রোকার সাইন করবেন। তবে এখানে বলে রাখা প্রয়োজন, বায়ার যদি একাধিক হন, তাহলে তারা সবাই সাইন করবেন।